Vodič za majstore ·
Ključ u ruke ili roh-bau — što točno mora sadržavati ponuda za novogradnju
„Koliko košta izgradnja kuće od 150 kvadrata?” — pitanje na koje ozbiljan izvođač ne može odgovoriti brojkom dok ne zna do koje faze gradi. Dvije najčešće varijante su roh-bau (gruba faza) i „ključ u ruke”. Nesporazum oko toga što koja uključuje najskuplja je greška u ponudama za novogradnju.
Roh-bau: gruba faza
Roh-bau pokriva konstrukciju objekta — ono što kuću drži i štiti od kiše:
- zemljani radovi i temelji
- zidovi i armirano-betonske konstrukcije (ploče, stupovi, grede)
- krovište s pokrovom
- najčešće i vanjska stolarija (tzv. prošireni roh-bau — ovo UVIJEK precizirati!)
Roh-bau ponuda mora jasno reći gdje staje. „Prošireni roh-bau” kod jednog izvođača uključuje stolariju i fasadu, kod drugog samo stolariju. Ako ponuda to ne definira, definirat će se u svađi.
Ključ u ruke: sve do useljenja
Ponuda „ključ u ruke” uključuje sve radove potrebne da se u kuću uđe i živi:
- kompletan roh-bau
- sve instalacije — voda, struja, grijanje i hlađenje
- žbukanje, estrisi, gips-kartonski radovi
- fasada i limarija
- keramika, podovi, soboslikarski radovi
- sanitarije i završna montaža
Kod „ključ u ruke” ponude ključno je pitanje standarda opreme: koje pločice, koja stolarija, koje sanitarije. Zato ozbiljna ponuda definira ili konkretne materijale ili budžet po stavci (npr. „pločice do 30 €/m²”).
Usporedba — što je u kojoj ponudi
| Radovi | Roh-bau | Ključ u ruke |
|---|---|---|
| Temelji i konstrukcija | ✓ | ✓ |
| Krovište i pokrov | ✓ | ✓ |
| Vanjska stolarija | ovisi — precizirati | ✓ |
| Fasada | najčešće ne | ✓ |
| Instalacije (voda, struja, grijanje) | ✗ | ✓ |
| Žbuke, estrisi, suhogradnja | ✗ | ✓ |
| Završni radovi (keramika, podovi, ličenje) | ✗ | ✓ |
| Sanitarije i završna montaža | ✗ | ✓ |
Što ponuda izvođača mora sadržavati
- Jasnu definiciju opsega — koja varijanta i gdje točno staje.
- Stavke po strukama — investitor (i banka koja ga kreditira) želi vidjeti strukturu, ne jednu brojku.
- Standard materijala — definiran ili opisan budžetom po stavci.
- Što nije uključeno — priključci, projektiranje, komunalni doprinosi, okoliš.
- Rekapitulaciju po fazama — da se vidi koliko nosi konstrukcija, koliko instalacije, koliko završni radovi.
Takva ponuda ima stotine stavki kroz sve struke — i upravo je zato većina izvođača šalje tjednima. S aplikacijom Majstor Ponude opišeš projekt, priložiš nacrt, i velika ponuda „ključ u ruke” sa svim strukama gotova je za dvadesetak minuta — više na stranici ponude za novogradnju.